شرایط مشارکت در ساخت و قوانین حقوقی آن

فرض کنید که شما صاحب‌خانه‌ای قدیمی می‌باشید که نیاز به بازسازی دارد و یا حتی با تخریب و تبدیل آن به یک آپارتمان زیبا و باکیفیت سود زیادی را به دست خواهید آورد؛ اما با توجه به شرایط ممکن است شما تخصص و منابع مالی لازم برای انجام این کار را نداشته باشید. در چنین شرایطی مسلماً مشارکت در ساخت می‌تواند به کمک شما بیاید. چراکه در چنین حالتی یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک می‌شود و خانه قدیمی را تبدیل به آپارتمانی چندطبقه می‌کند.

درنهایت نیز طی این رویه شما با سازنده در سودی که از این ساخت‌وساز به دست می‌آید شریک می‌شوید. حال با توجه به این مقدمه به سراغ مبحث آشنایی با شرایط مشارکت در ساخت و قوانین آن رفته و شما را با جنبه‌های مختلف آن بیشتر آشنا می‌کنیم. پس با وبلاگ پرشین سازه بزرگ‌ترین بانک اطلاعات ساختمان‌های در حال ساخت کشور همراه شوید.

آشنایی با مبحث مربوط به مشارکت در ساخت

طی یک تعریف حقوقی می‌توان اذعان کرد که مشارکت در ساخت یک توافق دوطرفه است که در آن دو نفر (مالک و سازنده) مقرر می‎کنند برای احداث یک ساختمان، طبق شرایط و مشخصات تعیین‌شده سرمایه‌گذاری مشترکی داشته باشند و به نسبت سرمایه و آورده‌شان باهم شریک شوند.

تعهدات کلی سازنده در قرارداد مشارکت ساخت

به‌طورکلی سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را بر عهده دارد که در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است. مهم‌ترین تعهدات سازنده عبارت‌اند از:

• پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
• پرداخت هزینه‌های اداری پروژه
• پرداخت مبلغی به‌عنوان اجاره‌بها به مالک طی مراحل ساخت

لازم به ذکر است که پرداخت هرگونه جریمه ازجمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام‌مهندسی، سازمان پارک‌ها و همه و همه صرفاً بر عهده سازنده است. همچنین ارائه این نکته الزامی است که در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوماً سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می‌دهد، سازنده بهتری نیست؛ بنابراین در این خصوص با کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کرده و سعی کنید دریافت بلاعوض قرارداد با چک‌بانکی صورت گیرد. در صورت وصول نشدن چک‌های بلاعوض، در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان و حق فسخ یک‌طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.

همچنین توصیه می‎شود که تا زمان پایان عملیات ساختمانی، پیش‌فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود؛ اما درصورتی‌که تصمیم به‌پیش فروش گرفته شد حتماً تا قبل از پایان سفت‌کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس‌ازآن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای سازنده در نظر گرفته‌شده و با توافق کتبی مالک، پیش‌فروش صورت گیرد.

مراحل انتقال قدرالسهم سازنده

به‌طورکلی می‌توان اذعان نمود که انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه‌هایی که سازنده کرده است صورت گیرد و این مراحل شامل:

• انتقال بخشی از قدرالسهم پس از دریافت جواز
• انتقال بخشی از قدرالسهم پس از پایان مرحله سفت‌کاری
• انتقال بخشی از قدرالسهم پس از تحویل ملک قابل سکونت
• انتقال کامل قدرالسهم پس از دریافت صورت‌مجلس تفکیکی

در همین راستا لازم است بدانید که گاهی برخی از سازندگان پیشنهاد می‌دهند برای کاهش مالیات نقل‌وانتقال املاک در ابتدای کار و برای یک‌مرتبه سهمشان را به نام ایشان کنید و از شما می‌خواهد در خصوص این مقدار، وکالت‌های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان‌بندی مشخص‌شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد؛ که لازم به یادآوری است که این راهکار ازنظر حقوقی توصیه نمی‌شود.

• به یاد داشته باشید که برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک‌کاری ساختمان نیست. هرگونه تأخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده‌ی سازنده باشد متناسب با این تأخیرها و با تائید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد. در غیر این صورت شامل ضرر و زیان است.
• برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود. تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثرانگشت داشته باشد.
•  در بالای تمام صفحات قرارداد مشارکت در ساخت را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه‌نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.
• حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.
• هرگونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید. همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.

شایان‌ذکر است که اگر سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم موردنیاز عبارت یا مشابه را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف‌های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تائید کتبی مالک بپذیرید.

بررسی زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت

به‌طورکلی می‌توان مطرح نمود که زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت با توجه به میزان طبقات و متراژ ملک متفاوت است. در همین راستا توصیه می‎شود مدت قرارداد را از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک‌برگ به‎صورت تعداد ماه قرار دهید و زمان‌بندی پروژه مشارکت در ساخت را به چهار مقطع تقسیم نمایید که در یک نگاه کلی و خلاصه این مقاطع شامل:

1. دریافت جواز تخریب و نوسازی از شهرداری مربوطه
2. تکمیل سفت‌کاری
3. پایان نازک‌کاری و تحویل واحدها
4. دریافت اسناد تک‌برگ (حداکثر ۸ ماه بعد از تحویل آپارتمان‌ها برای دریافت سند تک‌برگ مهلت تعیین کنید.)

به یاد داشته باشید که در این رویه در صورت انجام نشدن تعهد سازنده طبق این زمان‌بندی، امکان فسخ یا دریافت ضرر و زیان (وجه التزام) وجود داشته باشد. همچنین توصیه می‌شود که پیشرفت کار در بازه‌های زمانی دوماهه طی صورت‌جلسه‌هایی به امضای مالک و سازنده و کارشناس تعیین‌شده در قرارداد مشارکت در ساخت برسد.

بررسی اهمیت و مزایای پروژه‌ها به‌صورت مشارکت در ساخت

در یک نگاه کلی می‌توان مطرح کرد که مشارکت در ساخت فرایندی با مزایای قابل‌توجه به‌حساب می‌آید که ازجمله آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد که شامل:

۱. تقویت و افزایش استحکام بنا

ازجمله مهم‌ترین مزایای مشارکت در ساخت این است که چنین فرایندی منجر به بازسازی بافت فرسوده‌ شهرها و ایجاد بافتی مستحکم می‌شود. درواقع خانه‌های قدیمی و بافت‌های فرسوده معمولاً عمری بالای ۲۵ سال دارند و این در حالی است که ۲۵ سال پیش قوانین ساخت ساختمان و اجرای سازه‌های مختلف از استاندارد مناسبی برخوردار نبوده است. در همین راستا وجود آیین‌نامه ۲۸۰۰ تدوین گردید که در حال حاضر معیار اصلی برای تعیین مقاوم بودن یا نبودن ساختمان‌ها در برابر حوادث مختلف ازجمله زلزله است. با توجه به تصویب این آیین‌نامه و ارائه استانداردهای جدید در بخش ساختمان امروزه سازمان نظام‌مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن اصرار زیادی دارد. به همین دلیل تقریباً می‌توان ادعا کرد که ساختمان‌های قدیمی در برابر زلزله‌های قدرتمند چندان مقاوم نیستند.

با توجه به همین مسئله مشارکت در ساخت برای افرادی که سرمایه و تخصص کافی در زمینه بازسازی خانه‌هایشان را ندارند این امکان را فراهم می‌آورد تا بتوانند سازه‌هایی امن در برابر زلزله داشته باشند. البته به این نکته هم باید توجه کرد که فقط مقاومت در برابر زلزله را نباید به‌عنوان معیاری از استحکام بنا در نظر بگیریم. یکی از مواردی که تقریباً تمامی ساختمان‌های قدیمی با آن درگیر هستند، موضوع نشست و آن‌هم نشست نامتقارن سازه است. این نشست‌ها می‌توانند باعث ایجاد ترک‌های ریز یا بزرگ و خطرناک شوند و جان ساکنین را به خطر بیندازند. درگذشته موضوعات مربوط به شالوده‌ ساختمان و مقاومت خاک جدی گرفته نمی‌شد که در صورت بازسازی ساختمان بر اساس مقررات جدید و استانداردهای فعلی، می‌توان از مشکلات مربوط به نشست ساختمان نیز جلوگیری کرد.

۲. اجرای یک ساختمان زیبا

همان‌طور که احتمالاً شما نیز شاهد بافت قدیمی و فرسوده شهر هستید، ساختمان‌های قدیمی و کلنگی معمولاً وجهه‌ زیبایی ندارند و همین مسئله عاملی برای دو اثر منفی مهم است. یکی از این موارد وجود بافت فرسوده به‌عنوان بافتی که عاملی برای زشت شدن فضا به‌حساب می‌آید، است چراکه همواره فرسودگی و کهنگی فضا با عدم زیبایی همراه است. از طرف دیگر وجود این نوع از بافت‌ها در فضای شهری معمولاً بر روی اعتمادبه‌نفس و روحیات ساکنین خانه تأثیر مستقیم می‌گذارد. با توجه به همین مسائل بازسازی ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می‌تواند هم چهره‌ شهر را زیبا کند و هم باعث شود مالک احساس خوبی به خانه‌ای که در آن زندگی می‌کند داشته باشد و زیبایی ساختمان را دوچندان نماید. طبیعتاً با گسترش پروژه‌های نوسازی ساختمان‌ها از طریق پروژه‌های مشارکتی، زیبایی ساختمان‌ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده‌ها نیز در بهترین وضعیت قرار می‌گیرد.

۳. مشارکت در ساخت فرصتی برای استفاده از امکانات جدید

مسلماً ساختمان‌های قدیمی دارای امکانات قدیمی نیز می‌باشند و از جدیدترین تجهیزات در فضای داخلی و خارجی محروم می‌باشند. با توجه به همین مسئله با بازسازی یک فضا علاوه برافزایش زیبایی ساختمان، می‌توان برای ساختمان آسانسور یا سایر تجهیزات کاربردی و مفید را در نظر گرفت. همچنین بافت‌های قدیمی دارای سیستم‌های گرمایش غیراصولی نیز می‌باشند و وجود چنین سیستم‌هایی خود عامل افزایش سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه است که درنهایت هم نتیجه‌ مطلوب حاصل نمی‌شود؛ بنابراین با بازسازی و به‌روزرسانی خانه‌های کلنگی می‌توان از این‌چنین مشکلاتی رها گشته و خانه را به امکانات روز مجهز کرد.

۴. مشارکت در ساخت و افزایش سرمایه و ارزش ملک

به یاد داشته باشید که زمانی که یک بنا یا ساختمان را موردبازسازی قرار می‌دهید عملاً باعث افزایش سرمایه خود می‌شوید چراکه نه‌تنها ملک خود را نمی‌فروشید و به‌مرورزمان متحمل ضرر نمی‌شوید بلکه دارای یک بنای کاملاً مدرن و به‌دوراز مشکلات قبلی می‌شوید و می‌توانید از سود حاصل از یک مسکن نوساز بهره ببرید. درواقع زمانی که پروژه‌های نوسازی بیشتر انجام شوند، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.

۵. مشارکت در ساخت و کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی

به‌طورکلی کاملاً واضح است که مصرف انرژی در خانه‌های قدیمی بالا می‌باشد. به‌عنوان‌مثال خانه‌های کلنگی پنجره‌های دوجداره ندارند، درنتیجه انرژی زیادی از طریق پنجره‌های غیراستاندارد بنا هدر می‌رود. همچنین عدم وجود سیستم گرمایش از کف نیز بر افزایش مصرف انرژی می‌افزاید. با توجه به چنین شرایطی که اغلب سازه‌های فرسوده دارند می‌توان تأکید کرد که با بازسازی اصولی خانه می‌توانید در این هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید و افزایش استحکام بنا را به ارمغان بیاورید.

۶. تبدیل سریع به نقدینگی

کاملاً واضح است که برای خانه‌های کلنگی به‌سختی خریدار پیدا می‌شود و این مسئله در حالی است که خانه‌های نوساز همیشه مشتری و خریدار مخصوص به خود را دارند؛ بنابراین اگر در شرایط مختلف قصد فروش بنا را داشته باشید می‌توانید آن را سریعاً به پول نقد تبدیل کنید. به همین علت مشارکت در ساخت را ازجمله رویه‌های مناسب در زمینه بازسازی و نوسازی ملک به‌حساب می‌آورند.

نکات مهم حقوقی در باب قرارداد مشارکت در ساخت

همان‌طور که میدانید این نوع از قراردادها نیز به‌مانند سایر قراردادهای حقوقی نیازمند توجه به یکسری نکات در ابتدا و حین اجرا می‌باشند که در این بخش به ارائه این نکات مهم می‌پردازیم:

• در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به‌عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به‌طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می‌‌شود، البته این درصد می‌تواند به‌صورت 60 و 40 نیز تغییر پیدا کند.
• در یک نگاه کلی به‌منظور محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، باید تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته می‌شود.
• به یاد داشته باشید که هزینه‌های پروژه‌ها در شهرهای مختلف، متفاوت است؛ بنابراین شما باید محاسبات را بر اساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام دهید.
• برای پروژه‌های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه شود. به‌طورکلی از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می‌شود.
• در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به‌ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می‌شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تأثیرگذار هستند.
• فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و موردنظر برای استفاده در ساخت به‌صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و ... به‎صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف‌نظرها پس از تنظیم قرارداد را در بر دارد.
• قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت‌وساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.
• بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت‌ها به او ابلاغ گردد. همچنین در قراردادهای مشارکتی برای پروژه‌های ساخت‌وساز حتماً مسئولیت‌ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به‌دقت تعیین و ذکر شود.
• شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت بااعتبار لازم انجام دهند. همچنین لازم به ذکر است که سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به‌جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به‌این‌ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.
• دقت داشته باشید که اگر خدمات مشارکت در ساخت‌وساز را از شرکت‌های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می‌کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت‌های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت‌های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.
• لازم است بدانید که در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت «طرفین خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می‌نمایند» قید شود، باید بدانید که شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی‎توانید شکایتی تحت عنوان کلاه‌برداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.
• در عقد قرارداد حتماً قید شود که اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آن‌ها امکان‌پذیر است. لازم به ذکر است که تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.
• به یاد داشته باشید که اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.
• شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه‌‌های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت‌جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برساند.
• اگر پس از شروع ساخت‌وساز قصد تجمیع املاک یا زمین‌های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، می‎توانید با مالکان زمین‌های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به‌عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.
• در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به‌عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن‌ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به‌جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.
• به‌طورکلی قراردادهای مشارکتی در ساخت‌وساز بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب‌ملک تنظیم می‌شوند.
• لازم به ذکر است که پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به‌صورت مدت‌دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.
•  کلیه چک‌هایی که در زمان قرارداد صادر می‎شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک‌ها کپی گرفت شود. به یاد داشته باشید که چک‌های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر می‎شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.
•  در خصوص پارکینگ‌ها و انباری‌ها حتماً در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری‌ها را مشخص کنید و با تائید نقشه‌های معماری تکلیف پارکینگ‌ها و انباری‌ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ‌ها در پروژه‌های مسکونی و اداری مشخص شود.
•  با توجه به به‌روزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان‌هایی چون آتش‌نشانی، شهرداری، نظام‌مهندسی و آگاه نبودن برخی از سازندگان توصیه می‌شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل‌آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.
•  ذکر «این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضروری است.
• ازنظر حقوقی فقط جواز یا همان پروانه تخریب و نوسازی سندی معتبر است که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد. پس تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را به سازنده تحویل ندهید.
• اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت‌وساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را دراین‌باره نوشته باشند.​

سخن پایانی

همان‌طور که تا بدین جای این مقاله از پرشین سازه مطالعه نمودید، موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه‌های فرسوده بود که مشارکت در ساخت فرآیند آن‌ را بسیار ساده کرده است. البته لازم به ذکر است که این نوع از قراردادها به‌مانند هر قراردادی دیگری خطرات و ریسک‌های خاص خودش را دارا می‌باشد؛ اما کاملاً قابل پیش‌بینی است که اگر نکات احتیاطی لازم را رعایت کنید می‌توانید تجربه‌ی خوبی از این مشارکت داشته باشید. در پایان نیز امیدواریم که موارد مطرح‌شده برای شما عزیزان مفید واقع‌شده باشد.