تبلیغات در پرشین سازه
نکاتی درباره فک رهن
مدت زمان تقریبی برای مطالعه این مقاله: 10 دقیقه
امیتاز 5 از 1 رای

نکاتی درباره فک رهن

گاهی اتفاق می‌افتد که شخصی به دیگری بدهکار است و مال و یا ملکی را به‌عنوان وثیقه‌ی خود به طلبکار می‌دهد. در چنین حالتی اگر فرد بدهکار دین یا قرض خود را ادا کند طلبکار باید مالی را که به‌عنوان وثیقه دریافت نموده بوده به بدهکار بازگرداند.

در این صفحه با نکاتی درباره فک رهن آشنا می شوید:

    اگر طلبکار از بازگرداندن مال خودداری کند، بدهکار باید الزام به فک رهن را به دادگاه ارائه کند. به‌طورکلی هدف ما در این مقاله از سری مقالات پرشین سازه آشنایی با موضوع فک رهن و ارائه تمامی راه‌حل‌های موجود برای رفع فک رهن ملک است؛ بنابراین با پرشین سازه همراه باشید تا بیشتر و اصولی‌تر در باب این موضوع بدانیم.

    آشنایی با مبحث رهن

    با توجه به ماده‌ی 771 قانون مدنی، می‌توان گفت رهن قراردادی است که به‌موجب آن بدهکار مالی را به‌عنوان وثیقه به طلبکار می‌دهد. کسی که مال را رهن می‌دهد و بدهکار است را راهن و طلبکار را مرتهن می‌نامند. همچنین مالی که در رهن طلبکار قرار می‌گیرد، عین مرهونه نامیده می‌شود. نکته‌ی مهم این است که مالی را می‌توان به‌عنوان وثیقه به دیگری سپرد که قابلیت نقل‌وانتقال قانونی داشته باشد، در غیر این صورت رهن باطل خواهد بود. لازم به ذکر است که عده‌ای تصور می‌کنند که صرفاً املاکی مانند خانه، زمین، باغ و موارد مشابه را می‌توان رهن و وثیقه برای وام قرار داد. درحالی‌که جالب است بدانید که اموال منقول و برخی اسناد را نیز می‌توان رهن قرار داد.

    فک رهن چیست؟

    به‌طورکلی می‌توان مطرح کرد که فک رهن ازلحاظ حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از حالت رهن است که به‌عنوان وثیقه در رهن نهادی مانند بانک یا موسسه‌ای قرار دارد. به زبان ساده‌تر، فک رهن عبارت است از آزاد کردن سند ملکی که به‌عنوان وثیقه در بانک قرار دارد. به یاد داشته باشید که به‌طورکلی هر اقدامی که بانک می‌خواهد برای اشخاص انجام دهد اعم از وام و تسهیلات بانکی ضمانتی مشخص و خاص تعیین می‌کند.

    بنابراین اگر بخواهیم ازنظر حقوقی بخواهیم فک رهن را توضیح دهیم باید بگوییم که فک رهن در حقوق یعنی مال یا ملکی که به‌عنوان وثیقه و ضمانت در دست طلبکار بوده است آزاد شود. اگر بخواهیم برای فهم و درک بیشتر موضوع مثالی بیاوریم باید بگوییم که به‌طور مثال شما خانه را به‌واسطه وام بانکی می‌خرید و این وام در سند آن خانه درج می‌شود که تا زمانی که تمام اقساط بانک پرداخت نشود خانه در رهن بانک است. اگر درصورتی‌که اقساط بانک پرداخت نشود بانک این حق را دارد که خانه را تصرف کند.

    روش‌های فک رهن

    حال برای اینکه بتوانیم ملکی را به خرید یا فروش برسانیم و بر روی آن تسلط داشته باشیم لازم است قبل از هر چیز آن را از رهن خارج کرده یا به‌بیان‌دیگر فک رهن کنیم که این امر معمولاً به روش‌های زیر صورت می‌گیرد که شامل:

    • فرد بدهکار بدهی خود را تسویه نماید.
    • شخصی که ملک را به گرو گرفته، از طلب خود بگذرد.
    • شخص وام‌دهنده از گرو گرفتن ملک انصراف دهد.
    • مال در گرو (مرهونه) از بین برود.

    فک رهن

    تسویه‌حساب کامل راحت‌ترین رویه برای فک رهن

    اولین راه برای فک رهن، تسویه‌حساب کل بدهی باقی‌مانده با بانک است. زمانی که تصمیم می‌گیرید خانه‌ای را که با استفاده از وام خریداری کرده‌اید، بفروشید، با در نظر گرفتن اقساط پرداخت‌شده، کافی است باقی‌مانده بدهی‌تان به بانک را تسویه کنید. برای این کار باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه‌حساب بدهید. بانک میزان بدهی اصلی باقی‌مانده را محاسبه و به شما اعلام می‌‌کند. شما می‌توانیم با پرداخت یکجای این مقدار، سند ملک را از رهن بانک آزاد نمایید.

    انواع دعوای فک رهن

    دعوای فک رهن در قانون در دو صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود که در این یخش به بررسی هر یک از این موارد می‌پردازیم.

    ۱. فک رهن به‌صورت مستقل

     در این حالت شخص رهن دهنده یکی از اموال خود را در اختیار شخص ثالثی مانند بانک قرار داده و تعهد می‌کند در مدت‌زمانی مشخص نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند. حال در شرایطی که شخص رهن دهنده تمام بدهی خود را پرداخت کند، بانک نیز باید به تعهد خود مبنی بر فک رهن از مال مورد رهن اقدام نماید. از طرفی درصورتی‌که شخص رهن دهنده نسبت به پرداخت همه دیون خود اقدام نکند، در این صورت‌بین شخص و بانک دعوای حقوقی مطرح ‌‌می‌شود. شخص ‌‌می‌تواند در این‌چنین شرایطی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت‌المثل ایام عده فک رهن را به همراه با خسارات قانونی و بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی ارائه دهد.

    ۲. فک رهن به روش الزام به تنظیم سند رسمی

    این نوع از دعوا عموماً در مورد سازندگان املاک به وجود می‌آید. در این حالت سازندگان قبل از فروش ملک، آن را در اختیار بانک قرار داده و وام می‌گیرند و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل کرده و متعهد می‌شوند در مهلت زمان مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال، سند رسمی را نیز به نام خریدار تنظیم نمایند.

    مشاهده کنید: قیمت روز تیرآهن

    طرح رها رویه‌ای مناسب برای فک رهن

    طرح رها ازجمله طرح‌های بانک مسکن به‌منظور تسویه وام با بانک و فک رهن است. درواقع این رویه یک روش سپرده‌گذاری که توسط بعضی بانک‌ها اجرا می‌شود و شرایط به این صورت است که شما می‌توانید برای تسویه وام خود به بانک مراجعه کرده و پس از محاسبه بدهی باقی‌مانده‌تان مبلغی معادل ۱۱۰ درصد آن را در بانک سپرده‌گذاری کنید. به‌این‌ترتیب خانه شما از رهن بانک خارج می‌شود. همچنین لازم به ذکر است که در این طرح همچنان باید اقساط وامی که گرفته‌اید را پرداخت کنید و تا زمانی که اقساط شما تمام نشود نمی‌توانید به مبلغ سپرده‌گذاری شده در بانک دست بزنید. البته بانک در ازای سپرده‌گذاری مبلغی را به‌عنوان سود سپرده به شما پرداخت می‌کند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است که شما می‌توانید از همان مبلغ برای پرداخت اقساط استفاده کنید.

    بررسی موارد مربوط به الزام به فک رهن

    مواردی وجود دارد که در عقد رهن، ملک مورد رهن در گروی بانک قرارگرفته است و کل اقساط توسط مالک به‌طور کامل پرداخت می‌گردد و به همه‌ی حق‌وحقوق خود دست می‌یابد اما طلبکار اقدام به فک رهن ملک در رهن نمی‌نماید. در چنین حالتی مالک می‌بایست دعوی الزام به فک رهن را در دادگاه مطرح نماید.

    نکته قابل‌توجه این است که طلبکار درگذشته و پیش از درخواست مالک مبنی بر فک مال مورد رهن، به‌عنوان امین و امانت‌دار مال شناخته‌شده است اما به‌محض درخواست مالک مبنی بر فک رهن و امتناع از فک مال مورد رهن، این فرد از امانت‌دار بودن خارج‌شده و ازآن‌پس به‌عنوان غاصب شناخته خواهد شد؛ بنابراین در صورت هرگونه آسیب و خسارت به مال، مسئول خواهد بود.

    مورد دیگر دعوی الزام به فک رهن در صورتی است که مال منقول مورد رهن، توسط فردی که ملک را به رهن گرفته فروخته شود و یا فرد به تعهدات خود مبنی بر فک رهن عمل نکند که در این موارد نیز می‌توان دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نمود.

    مدارک لازم جهت ارائه الزام به فک رهن در دادگاه

    • مدارک شناسایی
    • ارائه قرارداد رهن
    • ارائه مدارک مستند مبنی بر پرداخت دیون
    • درخواست جلب نظر کارشناسی و همچنین درخواست استعلام
    • تحقیقات و استشهاد محلی
    • شهادت شهود و مطلعین و سوگند در صورت لزوم
    • سایر دلایل و مستندات لازم

    بررسی امکان خریدوفروش ملکی که فک رهن نشده

    حتماً برای شما نیز پیش‌آمده که در آگهی‌های فروش ملک اصطلاح ملک وام‌دار را مشاهده کرده باشید و برای شما سؤال باشد که این موضوع به چه معناست که در پاسخ باید گفت که این نوع از املاک با وام خریداری‌شده و همچنان در رهن بانک می‌باشد؛ بنابراین، در چنین حالتی مبلغ وام به‌عنوان بخشی از قیمت خانه، از مبلغ کل کسر می‌شود، اما ازآنجاکه این خانه فک رهن نشده است، همچنان امکان این وجود ندارد که سند آن به نام خریدار جدید زده شود.

    به‌طورمعمول چنین معامله‌هایی از طریق وکالت و به‌صورت قولنامه‌ای صورت می‌گیرد و فرایند آن بدین شکل می‌باشد که فروشنده وکالتی به خریدار می‌دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شد، خریدار بتواند خانه را به نام خود بزندلازم به ذکر است که این معاملات گاهی دردسرهای حقوقی زیادی دارند، چراکه فروشنده می‌تواند ملک را به‌طور هم‌زمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و از این طریق اقدام به کلاه‌برداری کنند. به همین جهت توصیه می‌شود پیش از انجام چنین معامله‌هایی حتماً با یک وکیل کارکشته و حرفه‌ای مشورت نمایید.

    فک رهن

    کدام دادگاه برای رسیدگی به دعوای الزام فک رهن صالح است؟

    رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ازنظر ذاتی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی است. البته اگر قیمت مال مورد رهن کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف صالح برای رسیدگی است؛ اما ازنظر محلی باید به نوع مال توجه کرد. به‌طورکلی اگر مال منقول باشد، با توجه به ماده‌ی 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلافِ محل وقوع قرارداد یا محل انجام تعهد صالح برای رسیدگی مناسب است. همچنین لازم به ذکر است که منظور از تعهد، تعهد به فک رهن است.

    چرا باید خانه‌ای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟

    ملکی که به‌عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله خریدوفروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه‌ بدون فک رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است. درواقع با توجه به ماده‌ی 793 قانون مدنی، بدهکار نمی‌تواند در مالی که وثیقه قرار داده است، تصرفی انجام دهد که با حقوق طلبکار منافات داشته باشد. مگر آنکه طلبکار به انجام این تصرفات راضی باشد؛ بنابراین زمانی که خانه در رهن بانک است، ممکن است فروش آن منافی با حقوق بانک در نظر گرفته شود و ازاین‌جهت شما را گرفتار کند.

    سخن پایانی

    همان‌طور که با این مقاله از پرشین سازه بزرگ‌ترین بانک اطلاعات ساختمان‌های در حال ساخت کشور همراه بودید، در این بخش ما به بررسی مبحث فک رهن املاک و راهکارهایی جهت انجام این مهم پرداختیم. لازم به تذکر است که در فرایند فک رهن علاوه بر اطلاعات موجود در این مقاله حتماً از وکلای حرفه‌ای مشورت و راهکار بگیرید تا فرایند انجام فک رهن شما به‌درستی و طبق روال قانونی انجام شود و از دردسرهای آتی پیشگیری شود. در پایان نیز مثل همیشه باید اذعان کنیم که از اینکه با پرشین سازه همراه است بی‌اندازه خرسندیم.

    پرسش و پاسخ‌های متداول

    نظرات

    کلیه حقوق برای شرکت ارتباطات ماندگار پرشین محفوظ می باشد.

    Copyright © 2019 Ertebatat Mandegar Persian Ltd. Ertebatat Mandegar Persian Company ® , All Rights Reserved.